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近两年各种风险事件此起彼伏,管理层实施风险管控的难度不断加大。

“经济维稳”与“风险管控”的矛盾点在于:没有足量货币释放就难以提振经济(整体下滑风险);但货币效率及高杠杆又制约政府实施货币释放的决心(容易产生局部过热风险)。

这产生两个结果:(1)维稳只能适度;(2)政策周期相较以往更短。

房地产市场历来是“经济维稳”的重要抓手,然而过往三年各城一二级市场价格普遍大幅提升(风险因素明显增加);而随库存消化,全国二级市场增长趋势已近尾声(“房产消费”对“提振经济”的效果趋于弱化)。因而,从政策上【大幅驱动地产增长以“维稳经济”】的合理性降低。

目前国内不同区域的经济发展差距仍然明显,传统发达地区对资金、人员的吸纳程度维持高位;而从土地供给趋势看,发达地区土地资源稀缺日益突出,土地供给只能集中在后进地区。

由于经济发展以及土地供给差异,不同类型城市房地产市场呈现截然不同的发展趋势:
(1)一线城市土地资源稀缺使城市价值提升但成交动能逐步走低;
(2)二线城市具备配套与产业基础,土地供给稳健,发展兼备价值与规模;
(3)三四线城市土地供给具备空间,市场价值提高更视乎区域经济发展动能差异。



在房地产市场调控方面,2018年国家政策呈现四大特点:

(1)以加快推进构建长效机制为主线,持续推动不动产登记数据整合。10月《关于巡视整改进展情况的通报》要求各地规范和加强网签备案制度,确保网签数据真实可靠。

(2)强调分城施策,落实地方问责。3月《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求各地要结合自身经济、供需、人口等情况编制住房发展规划;在全年多个重要会议及文件中,多次提及“落实地方调控主体责任”、“坚决问责”。

(3)实施预期管理,稳定市场预期。7—12月国家部委连续组织地方开展多次市场巡查、整治市场秩序。在四季度市场环境逐步转冷的情况下,10月、12月2次政治局会议则更强调稳定经济,给予市场信心。

(4)政策更加注重松紧程度。前三季度地方政策持续加码,据不完全统计,3—6月约43个城市/地区加码限购限售政策,6—9月约18个城市/地区加码限购限售政策。“政策顶”出现在8—9月;四季度后随全国楼市降温,国家给予地方灵活施政的空间有所增加,多个城市出台更灵活措施对原政策进行修正,稳定市场预期(主要集中在对预售及网签的限制放松)。

由此可见,应对经济下行压力加大,国家宏观调控仍需要在“维稳”与“管控”之间采取适度平衡,并未实施、亦难再实施“大水漫灌”;对房地产进行“分类调控”及“预期管理”的政策基调始终未变,只是给予“地方灵活施政”更大空间。